Sachverhalt
Die Klägerin vermietete eine zweistöckige Reihenhaus-Wohnung an den Beklagten. Kurz nach der Schlüsselübergabe trat in der vermieteten Einheit Schimmelbildung auf. Die Klägerin forderte den Beklagten daraufhin auf, sein „falsches Nutzerverhalten“, konkret das falsche Lüften, zu beenden und kündigte schließlich das Mietverhältnis.
Der Beklagte beantragte die Aufhebung der Kündigung und argumentierte, dass die Schimmelbildung auf Baumängel zurückzuführen sei.
Rechtliche Beurteilung durch den OGH
Der OGH stellte klar, dass gewöhnliche Tätigkeiten wie Atmen, Schlafen, Duschen, Kochen usw., die zur bedingten Nutzung einer Wohnung gehören, nicht als erheblich nachteiliger Gebrauch gewertet werden können. Er betonte, dass die Wohnung dem Wohnzweck dient und nicht der Trockenlegung fremder Bausubstanz. In der Konsequenz wies der OGH die Klage ab.
Die Bedeutung des Kündigungsgrundes des erheblich nachteiligen Gebrauchs
Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn eine wiederholte und länger währende vertragswidrige Nutzung des Mietobjekts die wichtigen Interessen des Vermieters erheblich verletzt oder die Substanz des Mietgegenstands gefährdet. Dabei ist ein Verschulden des Mieters nicht erforderlich. Der übliche Gebrauch der Wohnung stellt keinen Grund für eine Kündigung dar.
Fazit
Dieses Urteil des OGH unterstreicht die Notwendigkeit einer klaren Abgrenzung zwischen dem gewöhnlichen und einem schädlichen Gebrauch der Mietwohnung. Sollte der Vermieter Bedenken hinsichtlich der Baufeuchtigkeit bei der Vermietung eines neu errichteten Objekts haben, ist es ratsam, eine präzise Vereinbarung mit dem Mieter zu treffen.
Die Entscheidung sollte als Leitfaden für zukünftige Vermietungsverhältnisse und mögliche Konfliktsituationen dienen. Wie immer bei rechtlichen Fragestellungen ist der Einzelfall entscheidend, und eine individuelle Beratung durch einen Rechtsanwalt ist unerlässlich.